住宅ローンは変動金利と固定金利どちらを選ぶべき？失敗しない選び方を徹底解説

こんにちは、いちもくです。

マイホームを購入する際、多くの方が悩むのが「住宅ローンの金利タイプ」をどう選ぶかです。

変動金利も魅力的だけど、上がったらどうしよう。

固定金利は安心と聞くけど、割高になるのでは…。

後悔しない住宅ローン選びをするためには、自分や家族のライフプラン、リスク許容度、収入の見通しなどを考える必要があります。

本記事では変動金利と固定金利、それぞれの特徴やメリット・デメリットを徹底比較。
住宅ローンで賢い選択をするためのポイントを、わかりやすく解説します。

 

住宅ローンの変動金利と固定金利はどちらを選ぶべき？

結論から言うと、変動金利と固定金利の選択は「あなたの経済状況とリスク許容度」によって決まります。

一般的に、以下のような傾向があります。

• 変動金利が向いている人：金利上昇リスクを受け入れられ、繰上返済資金に余裕がある方
• 固定金利が向いている人：将来の家計を安定させたい、金利変動を心配したくない方

ただし、これだけでは判断できません。

まずは両者の特徴を詳しく理解しましょう。

 

住宅ローンの変動金利とは

変動金利とは、市場の金利動向に応じて適用される金利が変動するタイプの住宅ローンです。

一般的に年2回（4月と10月）金利の見直しが行われ、日本銀行の政策金利や短期プライムレートなどの指標に連動して変動します。

現在の日本では超低金利政策が続いているため、変動金利は0.3%～0.6%程度の非常に低い水準で推移しています。

しかし、この金利は将来的に上昇する可能性があることを理解しておく必要があります。

 

住宅ローンの変動金利を選ぶメリット

1. 当初の金利が圧倒的に低い

変動金利の最大の魅力は、現在の金利水準の低さです。

固定金利と比較して0.5%～1.0%程度低く設定されているため、当初の返済額を大幅に抑えることができます。

3,000万円のローンなら、月々の返済額で1万円以上の差が生まれることも珍しくありません。

2. 低金利が続けば総返済額を大幅に抑えられる

現在の低金利状態が続く限り、変動金利を選んだ方が総返済額は少なくなります。

過去20年間を見ても日本は低金利が続いており、変動金利を選択した人の多くが恩恵を受けています。

3. 繰上返済による効果が大きい

低い金利で借りている分、手元資金に余裕が生まれやすく、その資金を繰上返済に回すことで元本を効率的に減らすことができます。

元本が減れば金利上昇時の影響も軽減されるため、戦略的な返済が可能になります。

4. 金利が下がる可能性もある

景気悪化や政策変更により、さらに金利が下がる可能性もゼロではありません。

変動金利を選択していれば、そうした恩恵も自動的に受けることができます。

5. 柔軟な返済計画が立てられる

金利が低い間は返済額に余裕があるため、教育費や老後資金などの他の用途にお金を回すことができます。

また、金利上昇に備えた貯蓄も並行して行えるため、より柔軟な資金計画が可能になります。

 

住宅ローンの変動金利を選ぶデメリット

1. 金利上昇リスクが常に存在する

最大のデメリットは、将来的に金利が上昇するリスクです。

現在0.5%の金利が2%～3%に上昇した場合、月々の返済額は大幅に増加し、家計を圧迫する可能性があります。

特に日本銀行の政策変更には注意が必要です。

2. 将来の返済額が予測できない

金利変動により返済額が変わるため、長期的な家計の見通しが立てにくくなります。

教育費や老後資金の準備計画にも影響を与える可能性があり、特に収入が安定しない職業の方にはリスクとなります。

3. 精神的なストレスを感じる可能性

金利動向を常に気にしなければならず、上昇局面では精神的なストレスを感じる方も少なくありません。

ニュースで金利上昇の話題が出るたびに不安になるという声もよく聞かれます。

4. 「125%ルール」による未払利息のリスク

多くの変動金利には返済額の急激な増加を防ぐ「125%ルール」がありますが、金利上昇分は未払利息として元本に組み入れられるため、実質的には借入額が増加することになります。

5. 金利上昇時の借り換えが困難

金利が上昇してから固定金利への借り換えを検討しても、その時点では固定金利も高くなっているため、有利な条件での借り換えが困難になる可能性があります。

 

住宅ローンの固定金利とは

固定金利とは、借入時に決定した金利が返済期間中ずっと変わらないタイプの住宅ローンです。

「全期間固定金利」と、一定期間だけ金利を固定する「固定期間選択型」があります。

代表的なものとして、住宅金融支援機構の「フラット35」は全期間固定金利の商品です。

現在の固定金利は1.3%～1.8%程度で推移しており、変動金利より高めですが、長期間の安定性が魅力です。

 

住宅ローンの固定金利を選ぶメリット

1. 返済額が変わらない安心感

最大のメリットは、返済期間中ずっと毎月の返済額が変わらないことです。

家計管理がしやすく、将来設計も立てやすくなります。

特に収入が安定している会社員の方や、将来の支出予定が明確な方には大きなメリットです。

2. 長期的な家計管理がしやすい

返済額が確定しているため、教育費や老後資金など、他のライフイベントに必要な資金計画を精密に立てることができます。

家計簿の管理も簡単で、長期的な貯蓄目標も設定しやすくなります。

3. 金利上昇時の保険効果

将来的に市場金利が上昇した場合、固定金利を選択していれば影響を受けません。

特に借入時の金利が歴史的に低い水準にある場合は、将来の金利上昇に対する保険効果が期待できます。

4. 精神的な安定感が得られる

金利変動を気にする必要がないため、経済ニュースに一喜一憂することなく、精神的に安定した状態で生活できます。

住宅ローンのことを忘れて他のことに集中できるのは大きなメリットです。

5. ライフプランニングが正確にできる

住宅ローンの返済額が確定していることで、転職や起業、子どもの教育方針など、人生の重要な決断を下す際により正確な判断ができます。

リスクを取った投資なども検討しやすくなります。

 

住宅ローンの固定金利を選ぶデメリット

1. 当初の金利が変動金利より高い

最も分かりやすいデメリットは、借入開始時の金利が変動金利よりも0.5%～1.0%程度高いことです。

3,000万円を35年で借りた場合、総返済額で数百万円の差が生まれる可能性があります。

2. 低金利が続いた場合の機会損失

日本のように長期間低金利が続く環境では、固定金利を選択することで「安い金利で借り続けられる機会」を失うことになります。

過去20年を振り返ると、変動金利を選んだ人の方が得をしているケースが多いのが現実です。

3. 金利が下がっても恩恵を受けられない

経済状況の変化により市場金利がさらに下がっても、固定金利を選択している限りその恩恵を受けることができません。

借り換えには手数料がかかるため、小幅な金利低下では実質的なメリットが少なくなります。

4. 繰上返済の効果が相対的に小さい

金利が高い分、繰上返済による利息軽減効果は大きくなりますが、そもそも毎月の返済額が高いため、繰上返済に回せる資金が少なくなりがちです。

また、低金利環境では他の投資の方が有利な場合もあります。

5. インフレに対する実質的な負担増

インフレが進行して物価が上昇しても、固定金利の返済額は変わりません。

収入がインフレに連動して増加する場合、相対的に住宅ローンの負担は軽くなりますが、この効果を享受できないことになります。

 

結局、住宅ローンの変動金利と固定金利はどちらを選ぶべき？

最終的な判断は、以下の基準を参考にしてください。

実際には、「変動金利で借りて家計に余裕があるうちに繰上げ返済」や「一定期間固定後に見直す」といったハイブリッドな方法もあります。

自身やご家族の希望や将来設計に合った金利タイプを選ぶことが、後悔しない最適解です。

さいごに

住宅ローンの金利タイプ選択に「絶対的な正解」はありません。

大切なのは、あなたの価値観やライフスタイル、経済状況に合った選択をすることです。

変動金利は「リスクを取って利益を狙う」選択肢、固定金利は「安定性を重視してコストを払う」選択肢と考えることができます。

どちらを重視するかは、あなた次第です。

また、金利タイプは借り換えによって変更することも可能ですので、選択後も定期的に見直しを行い、その時々の状況に応じて最適な判断を続けていくことが重要です。

住宅ローンは人生で最も大きな借り入れの一つです。

じっくりと検討し、納得のいく選択をしてください。

それじゃ、またね。